השמיים הם הגבול
יש לכם הון עצמי קטן? חו"ל מחכה לכם עם מבחר ענק של נכסים, מיסוי ידידותי ותשואה גבוהה
אם יש לכם הון עצמי קטן, באיזור 400 אלף ש', ואתם מתלבטים מה לעשות איתו, אין ספק שהשקעת נדל"ן בחו"ל היא אחת האופציות הכדאיות ביותר. נכון, בסכום כזה אפשר לבצע השקעה קטנה גם בארץ, אולם המבחר מאוד מוגבל, נמצא בעיקר בפריפריה ומסתכם בדירות קטנות ובדרך כלל ישנות. העלייה המטאורית של מחירי הדירות הארץ בתקופה האחרונה מעמידה בסימן שאלה גדול עוד יותר את הכדאיות של השקעה כזו.
לעומת זאת, בסכום דומה אתם יכולים לבצע השקעת נדל"ן נאה בחו"ל – באירופה, בארה"ב ולאחרונה אף בדובאי –ערוץ חדש ואטרקטיבי שנפתח למשקיע הישראלי. בחו"ל אפשר למצוא נדל"ן איכותי, כולל בתים פרטיים גדולים, דירות מרווחות, שטחי מסחר ומשרדים – בסכומים לא גדולים, לדוגמה ביוון, הונגריה, רומניה, פולין, גיאורגיה ועוד, שם תוכלו למצוא נכסים ב70,000 עד 140,000 אירו בלבד. גם בארה"ב אפשר למצוא נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים של 100,00 דולר ואף פחות. אם יש לכם הון עצמי גדול יותר, תוכלו לבצע כמה השקעות נדל"ן במקביל, וליהנות מתשואה גבוהה ממספר נכסים בו בזמן.
אכן, השקעות נדל"ן בחו"ל עשויות להניב לכם תשואה נאה – בין %7 ל-12% בשנה, זאת לעומת תשואה נמוכה יותר בדרך כלל בהשקעות נדל"ן בישראל, שמחירן גבוה בהרבה.
בנוסף, חשוב לדעת שלמדינות רבות יש הסכמי מיסוי עם ישראל, המונעים תשלום מס כפול. לפני שאתם מבצעים השקעה בחו"ל, כדאי לברר באיזו מדינה יש יתרונות מיסוי למשקיע הישראלי.
הנה כמה דוגמאות למדינות שבהן כדאי לבצע השקעות נדל"ן קטנות:
ארה"ב: מציעה מבחר עצום של נכסים איכותיים להשקעה (לטווח ארוך או קצר) במחירים אטרקטיביים – תלוי, כמובן, במדינה, בשכונה הספציפית וכו'. המבחר הוא עצום. כמעט בכל מדינה בארה"ב אפשר למצוא בתים פרטיים גדולים ומתוחזקים היטב במחירים של 100,000 עד 150,000 אלף דולר, ולעתים אף פחות, וגם דירות בבנייני דירות. אפשר גם להשקיע ברכישת בניין או קומפלקס בניינים כחלק מקבוצת רכישה ((Multi Family, ויש גם מבחר גדול של נדל"ן מסחרי (שעלותו גבוהה יותר, אולם הסיכון בו נחשב לנמוך יותר). לכל אחת מהאפשרויות יתרונות וחסרונות, ומומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום.
פולין: כשמדברים על פולין בהיבט של השקעות נדל"ן, מדברים בעיקר על ורשה. פולין נחשבת בשנים האחרונות ליעד נדל"ני מבוקש, הודות למחירים הנמוכים, שיטת מיסוי נוחה למשקיעים וכלכלה משגשגת. בוורשה אפשר למצוא דירות חדשות, היישר מהקבלן, החל מ-90,000 יורו, ויש בה פרויקטים חדשים רבים.
הונגריה: בודפשט, עיר הבירה, הפכה גם היא לאחרונה ליעד נדל"ני אטרקטיבי. אפשר למצוא במרכז העיר דירות טובות ב-400,000 ש', ואם תוסיפו לזה פחות מ-100,00 ש', תוכלו לרכוש דירת יוקרה בלב העיר, בבניין חדש.
רומניה: וליתר דיוק, העיר בוקרשט, נחשבת ללהיט תיירותי ונדל"ני, לאחר שהמדינה יצאה מהמשבר הכלכלי שבו היתה נתונה בו מ-2008 ועד 2013 – משבר שגרם לירידה משמעותית במחירי הדירות, אך גם באחוזי התשואה. כיום אפשר ליהנות בבוקרשט מרמת מחירים יציבה בתחום הנדל"ן ומאחוזי תשואה גבוהים (בין 7% ל-10%). אפשר למצוא בבוקרשט דירות 3 חדרים בפרויקטים חדשים במחירים שנעים סביב 80,000 אלף יורו.
גיאורגיה: הצמיחה הכלכלית והתיירותית במדינה ועידוד ההשקעות מבחוץ הפכה את גיאורגיה, ובמיוחד את שלוש הערים הגדולות שלה – טביליסי הבירה, בטומי וכותאיסי – ליעד נדל"ני מבוקש, ההולך וצובר תאוצה. התשואה: בין 7% ל-12% לדירה חדשה או משופצת במרכז העיר, שמחירה הממוצע הוא 85 אלף דולר.
דובאי: אין ספק שהיעד המועדף להשקעת נדל"ן בשבע האמירויות הוא דובאי – האמירות השנייה בגודלה מתוך איחוד האמירויות במפרץ הפרסי, שמעודד מאוד השקעות של זרים. אפשר למצוא השקעות נדל"ן בדובאי בלוקיישנים מגוונים ובטווח מחירים רחב – וילות, דירות פאר, דירות קטנות, דירות חדשות, דירות משופצות – בפרברים, במרכז, במרינה ולאורך החוף.
מחירי השכירות הם גבוהים יחסית, והתשואה השנתית להשקעת נדל"ן בדובאי עומדת על כ-8 עד 10 אחוזים בממוצע. דירה סטנדרטית של שני חדרים בגודל 60 עד 70 מ"ר תעלה עד 400 אלף ש' באזורים הזולים של העיר .דירה קטנה עם נוף לים נמכרה לאחרונה ב-500 אלף ש' בלבד. הדירות להשכרה בדובאי הן מבוקשות ביותר בכל טווחי המחירים – החל מדירות זולות יחסית, שאותן מחפשים המהגרים והעובדים הזרים הרבים המתגוררים בדובאי, ועד דירות יוקרה המבוקשות על ידי תושבים אמידים ואנשי עסקים.
תנו למקצוענים לעבוד בשבילכם
בכל מקרה, לפני שאתם מבצעים השקעת נדל"ן בחו"ל מכל סוג שהוא, קחו בחשבון כי מומלץ וחיוני להיעזר באנשי מקצוע, שיודעים כיצד לבצע עסקאות בחו"ל ומכירים את השוק המקומי ואת החוקים המקומיים, כולל חוקי המיסוי. הם יידעו האם מדובר באיזור הנחשב טוב ובטוח, ויידעו לקשר אתכם עם חברת ניהול אמינה, שתנהל עבורכם את הנכס, גם אם המשמעות היא קצת פחות תשואה שנתית. זה יחסוך מכם המון כאבי ראש של התעסקות עם חוזי שכירות, התנהלות מול הדיירים והרשויות, וכמובן טיסות לצורך הסידורים האלה, שעולות גם הן לא מעט. ככל שהעסקה תבוצע באופן מקצועי יותר, תוך בחינה יסודית של כל הפרמטרים, כך השקט הנפשי שלכם יהיה גדול יותר, ואיתו גם הרווחים…
