עשר טעויות נפוצות של משקיעי נדל"ן מתחילים

העשירייה הפותחת

בשעה טובה, החלטתם להשקיע בנדל"ן, ואתם בטוחים שאתם יכולים לעשות את הדרך הזו לבד. אז זהו, שלא. לפניכם עשר טעויות נפוצות של משקיעי נדל"ן מתחילים, כולל הסבר כיצד להימנע מהן

החלטתם להשקיע בנדל"ן? אתם צודקים! השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה בטוחה, שכן תמיד אנשים יהיו זקוקים לצורך הבסיסי של קורת גג. מחירי הנדל"ן – קנייה ושכירות – שנמצאים לאחרונה במגמת עלייה, רק מחזקים את החלטה הזו. הרווח שצפוי לכם מהשקעת נדל"ן הוא רווח יציב לטווח ארוך, ללא התעסקות שוטפת מתישה ובלי לבזבז זמן יקר מדי יום. ומה עם תקופות פחות טובות? מתברר ששוק הנדל"ן נוטה להתאושש כעבור מספר שנים, מה גם שיש ערים בארץ, כגון תל אביב, רמת השרון ועוד מקומות רבים, שבהם מחירי הנדל"ן נשארים יציבים תמיד.

אחרי ההחלטה, מגעות התהיות: היכן וכמה כדאי להשקיע? האם לשפץ את הנכס? ממי לקבל עצות? המבוכה וחוסר הידע בתחום גורמים פעמים רבות למשקיעי נדל"ן מתחילים לעשות טעויות קריטיות.

לפניכם 10 טעויות נפוצות של משקיעי נדל"ן מתחילים, והסבר כיצד להימנע מהן:

1. "זה ממש מפחיד" . חששות הם דבר אנושי ומובן, אבל אל תפחדו להעז! גם אם בסביבתכם הקרובה יגידו לכם שזוהי הרפתקה כלכלית מסוכנת, הקשיבו לעצמכם, לצרכים שלכם ולחזון שלכם, ובנוסף הסתמכו על מידע נרחב ואמין ככל האפשר בנוגע להשקעה הרצויה, דבר שיעניק לכם ביטחון לגבי ההחלטה שלכם. מה שמביא אותנו לטעות הבאה:
2. מידע חלקי: אל תסתפקו במידע חלקי, שאספתם, לדוגמה, מרחבי הרשת. אומנם הרשת גדושה באינפורמציה אודות עסקאות נדל"ן, נתוני השקעה מול תשואה וכו', אך נתונים אלה לא תמיד מעודכנים והם גם יכולים להשתנות. גם מידע אישי שיש לכם לגבי עיר / שכונה מסוימת – ייתכן שכבר אינו רלוונטי. כנ"ל לגבי עצות מחברים, ש"שמעו שכדאי להשקיע פה" וכו'. התייעצו רק עם אנשי מקצוע, מומחי נדל"ן, שמתמצאים באופן יומיומי בנעשה בשטח ויכולים לכוון אתכם בבטחה לעסקה המתאימה לכם ביותר.
3. "אני לא הייתי גר כאן". זוהי עוד טעות נפוצה של משקיעי נדל"ן מתחילים. אולי אתם לא הייתם גרים בדירה הזו או באיזור הזה, אבל יש הרבה אנשים שכן – מסיבות כלכליות, קרבה לעבודה, גני ילדים בתי ספר שמתאימים לגילאי הילדים במשפחה שלהם, ועוד. דירה להשקעה היא מראש דירה שאתם לא אומרים לגור בה, אלא היא מכוונת לקהל היעד שכן ירצה לגור בה.
4. "אני יכול לבד": אז זהו, שלא. השקעה בנדל"ן היא לא קנייה במכולת. מלבד יועצי נדל"ן מקצועיים, מתווכים וכו', מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע נוספים, שילוו את העסקה לאורך הדרך, כגון רואה חשבון, יועצי מס ובעיקר עורך דין מומחה:
5. איזה מזל, בן דוד שלי עורך דין". אז גם אם בן הדוד שלכם עורך דין מוכשר, צריך לוודא שהוא מתמחה בנדל"ן, ואף מומחה במיסוי מקרקעין. עורך דין כזה אמור ללוות אתכם לכל התהליך, לבחון את הנכס לעומק, לסייע לכם בתכנוני המס וההיטלים על הנכס, להשלים את תהליך הרישום, ועוד. עורך דין שאינו מומחה בתחום, עלול לגרום לכם לטעויות או לסיבוכים בירוקרטיים.
6. חישוב שגוי של עלויות ההשקעה: התשואה שתקבלו מההשקעה היא אכן הפרמטר החשוב ביותר לטווח ארוך, אך הוא אינו הפרמטר היחיד. כשאתם קונים דירה להשקעה, קחו בחשבון גם את העלויות הנוספות: דמי התיווך (במקרה הזה לא כדאי להתמקח מדי, כדי לא להפסיד את העסקה), מס רכישה, תשלום לעורך הדין, שיפוץ הנכס ועוד. הוסיפו את כל העלויות האלה לעלות הרכישה, וקזזו אותן מהתשואה השנתית. כך תקבלו תמונה מהינה של התשואה האמיתית שתיוותר לכם, במיוחד בשנה הראשונה. לכך בדיוק נועדו אנשי המקצוע מהסעיפים הקודמים.
7. "אין לי כוח ללכת לעירייה". גם אם אין לכם כוח ובירוקרטיה והמתנה בתורים זה דבר שמתיש אתכם מראש, אל תוותרו בשום אופן על ביקור במחלקת ההנדסה בעירייה, לאחר שאיתרתם (בעזרת אנשי המקצוע), נכס שאתם רוצים להשקיע בו. השלב הזה אינו יכול להחליף את הייעוץ של מומחי הנדל"ן, יועצי המס ועורך הדין. במחלקת ההנדסה יראו לכם את תיק הבניין הספציפי, וכך תוכלו לדעת מה מתוכנן בו: האם הוא עומד לעבור תמ"א או פינוי בינוי, האם צפויה לקום מסילת רכבת בסמוך או מחלף, האם יש בבניין חריגות בנייה ועוד, או שהבניין נקי מכל אלה ואין כל בעיה להשקיע בו. זהו מידע חיוני ראשון במעלה, ואי אפשר לוותר עליו!
8. אולי בכל זאת תבוא עסקה יותר טובה". בחנתם את כל הנתונים, מצאתם עסקה טובה, קיבלתם את הליווי והייעוץ הדרוש, תיק הבניין משביע את רצונכם, אך אתם עדיין מתלבטים וחושבים שאולי תצוץ עסקה טובה יותר. זוהי טעות. עסקה טובה לא תחכה לכם ותהיו נדהמים לגלות באיזו מהירות היא תיחטף על ידי משקיע אחר. אם יש בידיכם את כל הנתונים המעידים שזוהי עסקה טובה עבורכם, לכו על זה.
9. "בא לי לשפץ": רכשתם את הנכס, ועכשיו בא לכם להפוך אותו לארמון. זוהי טעות. בצעו רק תיקונים חיוניים, כדי לאפשר לדיירים כניסה לדירה – נזילות, סדקים בקירות, תריס תקוע וכו'. שיפוץ הוא דבר יקר ולא הכרחי, ועלותו תתקזז מדמי התשואה שאותה תקבלו והוא עלול להפוך את העסקה ללא כדאית.
10. "מה הבעיה? לוקחים משכנתא". אם אין לכם את כל ההון עצמי לרכישת הנכס להשקעה ואתם זקוקים למשכנתא, אל תתפתו למשכנתא הראשונה שמציעים לכם. בדקו היטב בבנק למשכנתאות את המסלול הנכון עבורכם מבחינת הריביות ויכולת החזר התשלומים שלכם.

בהצלחה!