רכישת דירה מקבלן

המדריך המלא לרוכש דירה חדשה

רכישת דירה מקבלן הינה תהליך מורכב, ארוך ויקר, הכרוך בהליכים בירוקרטיים שונים וסבוכים. מדובר באחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם, שכן הקונה משקיע ממיטב כספו ברכישת נכס ולעתים אף נוטל ומסתייע במימון בנקאי לטווח ארוך. טרם ביצוע מהלך של רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב לבצע כמה בדיקות יסודיות, מקיפות ומעמיקות שיבטיחו לכם רכישה מוצלחת ובטוחה. מומלץ לשכור שירותי עורך דין פרטי המומחה בתחום המקרקעין  וזאת על מנת להבטיח שמירה על הביטחון והאינטרסים של  הקונה לאורך שלבי העסקה, ולשם ביצוע בדיקות דקדקניות וקפדניות של סעיפי ותנאי החוזה.

רכישת דירה מקבלן – דגשים חשובים

לפניכם דגשים חשובים טרם חתימת החוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן באדיבות פורטל הנדל"ן:

• אמינות הקבלן או היזם – מומלץ לבצע בדיקה מקדימה לגבי אמינותו ויציבותו של הקבלן. מומלץ לבצע תחקיר עצמאי בסיוע של עורך דין לצורך בחינה מעמיקה של הרקע וההיסטוריה של הקבלן מבחינה עסקית ומשפטית. חיפוש פשוט בגוגל יאפשר לגלות האם ישנן תביעות משפטיות העומדות כנגד הקבלן.
• רצוי לברר לגבי המצב הכלכלי של הקבלן. ניתן לבצע בדיקת רקע, בסיוע של גורמי מקצוע, וקבלת דו"ח מפורט אודות מצבו של הקבלן. בדיקה זו הינה חיונית לצורך הערכת סיכונים בהתקשרות מול הקבלן. ניתן לערוך סיור ולבקר בפרויקטים קודמים של אותו הקבלן ולבחון את איכות הבנייה ורמת הגימור.
• מומלץ לתשאל דיירים ולקוחות קודמים לגבי מידת שביעות רצונם משירותי הקבלן. בתחילת כל התקשרות עם קבלן, יש לוודאי כי בידיו רישיון קבלן בתוקף, מה שמעיד על רישום בפנקס הקבלנים.
• שימו לב לשני פרמטרים חשובים: סיווג מקצועי, הקובע מהם הענפים בהם הקבלן מורשה לעסוק, וסיווג כספי, הקובע את היקף העבודות שלקבלן מותר לבצע. חשוב לבדוק ולוודא כי בידיו של הקבלן נמצא היתר בנייה מהועדה המקומית.

בעלות על הקרקע

על הקונה ועורך הדין מטעמו, לוודא כי הבעלות על הקרקע הינה אכן של הקבלן, היזם או חברת הבנייה, וכי לא חלים עליה שעבודים או עיקולים. במידה והנכס נמצא על קרקע הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, חשוב לוודא כי דמי החכירה וההיוון שולמו וכי משך זמן החכירה הינו ארוך טווח. בנוסף, יש לבדוק רישום המקרקעין של הנכס ואת נסח הרישום, וכן את מספר הגוש והחלקה בהם מצוי הנכס.

במקרה של עסקה הנוגעת לקרקע שאינה נקנית ע"י הקבלן, אך הוא מתחייב בתמורה לה, לבנות עליה עבור הבעלים, יש לוודא כי רשומה הערת אזהרה עבור הקבלן וכי לא קיימת מניעה לרישום של הערת אזהרה על שמו של הקונה.

בדיקות רלוונטיות וחיוניות טרם חתימת חוזה מול קבלן

טרם החתימה על החוזה מול הקבלן, על הקונה לבדוק ולוודאי כי כל הסעיפים והתנאים שסוכמו בעל פה ובכתב מול הקבלן מופיעים בחוזה. יש לבדוק את המפרט הטכני של הדירה החדשה ולוודא כי הוא מולא באופן נכון ומדויק ע"י הקבלן. החוזה חייב להיות מדויק ומפורט ככל שניתן, ועליו להכיל פירוט של תאריכי הביצוע, מחירים ועלויות. לפניכם סעיפים שיש לבדוק נכונותם ודגשים שחשוב לשים אליהם לב  ולוודא כי הם נכללים בחוזה ומתקיימים במלואם:

• מחיר סופי –יש לשים לב ולוודא כי בחוזה מוצג הסכום הסופי הניתן בתמורה  לדירה, כולל הוצאות נלוות כגון חניה, עלויות פיתוח, חיבור למים, גז וחשמל, הכנה והתקנה מלאה של הוצאות רישום בטאבו, הוצאות גינון  וכו'.
• יש להימנע, עד כמה שניתן, מסעיפים מעורפלים, וחשוב לפרש מושגים וביטויים הנתונים לפרשנויות שונות. מתן תשומת לב לכל סעיף נועדה למנוע אי הבנות או פרצות בחוזה העלולות לאפשר לקבלן לדרוש תשלומים נוספים או לחמוק מאחריות.
• תאריך רישום בטאבו –בחוזה יש לציין את המועד סופי להשלמת הרישום על הנכס במנהל מקרקעי ישראל.
• איחור במסירה –בחוזה יש להחיל סעיף המגדיר את מועד מסירת הדירה, תוך פירוט גובה הפיצויים במקרה של  איחור במסירה. חשוב להבין ולהגדיר כי כל חריגה במועד מסירת הדירה, כמוה כהפרת חוזה.
• שטח הדירה –יש להגדיר במדויק את שטחה של הדירה נטו, וזאת משום שהשטח ברוטו כולל מרחבים ציבוריים, קירות וכדומה.

1IN הוא אתר בנושא השקעות נדל"ן שבו תוכלו למצוא מידע שיעזור לכם לקבל החלטות לפני רכישת נכס.