האם דירה להשקעה היא עדיין השקעה כדאית – ואיפה להשקיע
השאלה האם כדאי לרכוש דירה להשקעה בתנאי השוק הנוכחיים היא שאלה חשובה שמשקיעים רבים שואלים בימים אלו. דירה להשקעה נתפסה בעבר, ועדיין נתפסת, כאפיק השקעה רציני ואמין – לעומת אפיקי השקעה אחרים שנחשבים מסוכנים יותר ופחות יציבים.
מומחים בתחום הנדל"ן חלוקים לא פעם בתשובה לשאלה זו. רבים חושבים כי שוק הנדל"ן מגלה יציבות לאחרונה, ודירות להשקעה עדיין מניבות תשואה טובה יותר מאפיקי השקעה מסורתיים אחרים, בייחוד בתקופה בה לפיקדונות בנקאיים אין כמעט ערך.
לאיזו תשואה ניתן לצפות
גובה התשואה השנתית על הנכס היא למעשה השורה התחתונה שבאמת מעניינת כל משקיע. אנחנו רוצים לקבל תשואה מקסימלית על ההשקעות שלנו, והדבר נכון גם בקניית דירה להשקעה וגם בקניית כל סוג נכס אחר.
גובה התשואה שתוכלו לקבל מדירה להשקעה משתנה בהתאם למיקום שלה ובהתאם לגודל ההשקעה שלכם בנכס. את התשואה מחשבים על ידי בדיקת היחס בין ההכנסה השנתית מדמי השכירות לבין סך כל ההוצאות שלכם על הנכס.
גובה תשואה ממוצע בישראל מדירה להשקעה נע בין שלושה לחמישה אחוזים. במידה וההשקעה שלכם מוצלחת במיוחד, תוכלו להגיע לתשואה של חמישה עד שבעה אחוז. הכוונה לתשואה המתקבלת מדמי השכירות. במקרה שבו אתם מוכרים את הדירה שהשקעתם בה ברווח, החישוב נעשה באופן אחר.
איפה לרכוש דירה להשקעה
אחד מהדברים החשובים ביותר כאשר קונים דירה להשקעה הוא המיקום שלה. דילמה שכיחה בתחום היא האם כדאי להשקיע בדירה באזור מרכז הארץ או בפריפריה.
לדירה במרכז הארץ יש יתרון בכך שדמי השכירות עליה יהיו גבוהים יותר – אך גם עלותה הראשונית תהיה בדרך כלל גבוהה יותר. אולי תופתעו לדעת, אך נתונים של חברות בתחום הנדל"ן מגלים כי דווקא בערים מסוימות בפריפריה התשואה הממוצעת גבוהה יותר מאשר במרכז הארץ.
נכסים בערים כמו חיפה, באר שבע ונשר (הממוקמת ליד מוסד הטכניון בחיפה) נותנים תשואה של מעל 5% בשכונות מסוימות. לכן מאוד חשוב באיזו שכונה נמצא הנכס שלכם. מציאת השכונה המתאימה מצריכה לבדוק היטב את השוק בכל עיר, וללמוד את המחירים ואת גובה דמי השכירות הריאליים שניתן לקבל.
בערי הפריפריה יש סיכוי רב יותר למצוא דירות טובות במחירים נמוכים. גם אם לעתים הדירה מצריכה שיפוץ, מאוד ייתכן שהעלות הכוללת של מחיר הדירה ומחיר השיפוץ ביחד יהיו עדיין זולים יותר מקניית דירה באותו הגודל באזור המרכז.
אך יש יתרונות נוספים לרכישת דירה במרכז הארץ, גם אם התשואה תהיה אולי מעט נמוכה יותר. ראשית, אם אתם גרים בעצמכם באזור זה יהיה לכם יותר לדאוג לניהול ולתחזוקת הנכס. כך לא תצטרכו להיכנס לרכב ולנהוג כמה שעות בכל פעם שהדיירים בדירה מתלוננים על בעיה כלשהי. בנוסף, בערי הפריפריה יש ביקושים נמוכים יותר. לכן, יש סכנה שלא יימצאו דיירים בקלות ושהדירה עלולה לעמוד ריקה בתקופות מסוימות.
מבחינת הסיכון, השקעה בדירה באזור המרכז היא ללא ספק בטוחה יותר. אם אתם מסוג המשקיעים שאוהבים ללכת על בטוח – כנראה שזהו הפתרון העדיף עבורכם.
המלצה נוספת של אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן היא לנסות ולקנות נכסים באזורים המועמדים לפרויקטים של התחדשות עירונית. ישנם פרויקטים רבים כאלו ברחבי הארץ, גם בפריפריה וגם במרכז. רכישת נכס שיעבור תכנית תמ"א 38 או פרויקט "פינוי בינוי" יכולה להיחשב כהצלחה מסחררת. ערך הדירה יעלה באופן משמעותי, ואתם תקבלו דירה חדשה וגדולה יותר שעליה תוכלו לבקש גם דמי שכירות גבוהים יותר. גם במקרה זה, אם אתם רוצים לשמור על סיכון נמוך – כדאי להיצמד לאזורים שיש בהם פוטנציאל השבחה גבוה באזור המרכז.
