מס רכישה הינו מס החל על רוכשי הדירות במדינת ישראל. מס רכישה הינו בגדר חובה על דירה ראשונה, שנייה וכיוצא בזה. הסכום המחויב במס משתנה בהתאם לפרמטרים שונים הקבועים בחוק. במדינת ישראל, חובת מס רכישה חלה על הרוכש, בעוד חובת מס שבח חלה על המוכר. כל עסקת נדל"ן ומקרקעין בישראל חייבת במס וכל זאת כאשר מדובר על רכישה או מכירת נכס. כל אדם שקונה או מוכר נכס, בין אם למטרת השקעה או לצורך מגורים, חייב להודיע לרשות המסים אודות העסקה שביצע ולשלם את המס בהתאם לחוק.
חישוב מס רכישה
מס רכישה הינו מס המוטל על כל מי שקונה נכס מקרקעין. גובה המס משתנה בהתאם למחיר הנכס ולהחלטת רשות המסים המחילה שינויים בגובה המס בכל כמה חודשים. תשלום מס רכישה נקבע בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק וזאת תוך התייחסות גם לנתונים האישיים של הרוכש. תשלום מס רכישה כולל כמה מסלולים:
- מסלול דירה ראשונה – אדם שקונה דירה ראשונה למטרת מגורים ואינו מחזיר בבעלות על דירות אחרות יקבל פטור מלא ממס בסכום רכישה של עד 1,696,750 ₪. מעבר לסכום זה ועד לסכום של 2,012,560 ₪, על הרוכש לשלם מס בגובה 3.5%. החל מסכום זה ועד לסכום של 5,192,150 ₪, שיעור המס הינו בגובה 5%. מעבר לסכום זה ועד לסכום של 17,307,170 ₪, שיעור מס הרכישה עומד על 8%.
- מסלול דירה שנייה – רכישת דירה נוספת מעבר לדירה יחידה, חייבת במס רכישה בשיעור של 8% וזאת כאשר סכום העסקה הינו עד 5,192,150 ₪. מעבר לסכום זה, הרכישה חייבת במס בגובה של 10%.
חישוב מס שבח
עד שנת 2007, על פי החוק בישראל, כל אדם שמכר נכס, היה חייב בתשלום מס מכירה. החוק שונה בשנת 2007 ומס המכירה בוטל וכיום קיימת חובה לתשלום מס שבח על רווחים שהושגו כתוצאה ממכירת דירה. חישוב מס שבח מתבצע תוך שקלול נתוני המכירה בהם: מועד מכירה, מחיר הדירה שנמכרה וחישובי מדד. מס שבח מוטל על מי שקנה דירה במחיר מסוים ומכר אותה במחיר גבוה יותר ובכך יצר לעצמו רווח. שיעור המס הינו קבוע ועומד על 25% מהרווח, אולם כאשר אדם מוכר דירה ורוכש דירה אחרת במקביל, הוא פטור ממס גם במידה והדירה נמכרה ברווח וזאת בתנאי שהוא שהנכס היה בבעלותו 18 חודשים לפחות. לעומת זאת, אדם שהינו בעל שתי דירות ושמוכר את אחת מהן ברווח, חייב בתשלום מס.
מאפייני מס שבח ובדיקת השבחת נכס
החל משנת 2014 חלו שינויים במאפייני מס שבח. כיום, החוק מאפשר קיזוז הוצאות מסוימות משיעור הרווח ובכך ניתן להקטין את גובה המס. דוגמא להוצאות שניתן לקזז ממס שבח: שיפוצים, משכנתא, שכר טרחה לעורך דין ועלויות ריבית. חישוב מס שבח מבוסס על העיקרון שככל שמועד הרכישה מתרחק, כך מס השבח נמוך יותר וככל שמועד המכירה מתרחק, כך מס השבח עולה. מס שבח חל גם על תושבי חוץ וכן על רוכשי דירה יחידה בסכום העולה על 4.5 מיליון שקלים. תיקון לחוק מס שבח שנכנס לתוקף בשנת 2014 קובע כי כל מי שמתכנן למכור דירה, חייב לערוך בדיקה לגבי השבחה ויצירת רווח בעת המכירה. לצד זאת, על מוכר לבחון האם יש לו זכאות לפטור ממס שבח החל עליו. בכל מקרה בו בדיקת ההשבחה העלתה כי לא קיים רווח הון במכירה לעומת הקנייה, הרי שאין לעשות שימוש בפטור ממס שבח במידה וקיים, שכן בכל מקרה בו לא קיים שבח, אין צורך לבקש פטור.
