יש כמה מושגים בסיסיים שכל מי שמשקיע בנדל"ן או שוקל להשקיע – מוכרח להכיר. כמו בכל תחום, לעולם הנדל"ן יש אוצר מלים ייחודי משלו. מכיוון שהשקעה בנדל"ן היא דבר רציני הדורש היכרות עם התחום, שווה לעשות היכרות גם עם הביטויים שמייחדים אותו.
הכנו עבורכם מדריך קצר עם שלושה מושגים בסיסיים שכל מי שמשקיע כיום בנדל"ן מוכרח להכיר. אם אתם חדשים בעולם השקעות זה, שווה לקרוא גם את שאר המאמרים שלנו בתחום הנדל"ן שמופיעים בפורטל הנדל"ן. גם אם אתם משקיעים מנוסים, תוכלו למצוא מידע רלבנטי ובעל ערך במדריכים שלנו.
תשואה
המונח תשואה מכוון בעצם לדבר שכל מי שמבצע השקעה מעוניין בו – שורת הרווח. התשואה היא למעשה שווי ההשקעה בנכס על פני זמנים שונים. התשואה תימדד תמיד באחוזים – היא אף פעם לא נתון שנמדד בצורת סכום מוחלט.
לדוגמה אם רכשתם נכס במיליון שקלים ואתם משכירים אותו במחיר של 5,000 ₪ לחודש – ניתן לחשב בצורה מדויקת מהי התשואה שלכם מהנכס. החישוב צריך לקחת בחשבון את כלל ההוצאות שלכם על הנכס ואת כלל ההכנסות השנתיות – אך בשורה התחתונה, מה שבאמת צריך לעניין אתכם כמשקיעים זה מהי התשואה שאתם מקבלים עליו.
תשואה יכולה להיות גם שלילית. זהו מצב בו המשקיע בעצם מפסיד כסף לעומת ההשקעה שלו. כמובן שזהו מצב שממנו רוצים להימנע, אך הוא גם נמדד במונחים של תשואה.
בסופו של דבר, ניתן לראות את מונח התשואה כמקביל לאחוז הרווח או ההפסד שלכם על ההשקעה בזמן הספציפי שבו מתבצעת המדידה.
התשואה יכולה להשתנות לאורך פרקי זמן שונים. שווי הנכס יכול לעלות, לדוגמה. גם רמת ההכנסה מהנכס יכולה לעלות או לרדת (שינוי בגובה דמי השכירות, למשל) ובכך לשנות את התשואה שממנה אתם נהנים על ההשקעה שלכם.
פוטנציאל השבחה
מושג חשוב ובסיסי נוסף שיש להכיר הוא "פוטנציאל השבחה". פוטנציאל ההשבחה של נכס שבו אתם משקיעים הוא עלייה בשוויו. כאשר מאושרת תכנית נדל"נית שיכולה להעלות את הערך של הנכס – אנו מדברים במונחים של פוטנציאל השבחה.
בישראל כיום, מרבית המקרים שבהם ישנו פוטנציאל השבחה בנכסי נדל"ן הם כאשר יש תכניות פיתוח הכוללות את הנכס. זו יכולה להיות תכנית תמ"א 38 או תכנית פינוי בינוי, למשל. במקרה שמתוכננת תכנית כזו, היא תעלה את ערך הדירות בבניין.
לכן, כאשר בוחרים נכס להשקעה יש לקחת בחשבון האם יש לו פוטנציאל השבחה. נכסים כאלו יהיו, מן הסתם, כדאיים יותר להשקעה. במקרים רבים ישנו חלון זמן שבו דירה להשקעה, למשל, נמכרת במחיר מסוים שהוא נמוך יחסית, אך מתוכננת בבניין שלה תכנית תמ"א 38. הדבר יקפיץ את השווי שלה ואת הרווח יעשה המשקיע בין אם ימכור אותה או בין אם ישכיר אותה במחיר גבוה יותר.
מודל שותפות
מודל שותפות הוא לא בהכרח מונח קלאסי בתחום הנדל"ן, אך משקיעים בישראל כיום צריכים להכיר אותו. מאחר והשקעה בנדל"ן היא השקעה עם עלויות גבוהות יחסית, בוחרים משקיעים רבים להתאגד במודל שותפות ולמעשה לרכוש נכס יחיד או כמה נכסים בהשקעה משותפת.
להשקעה במודל שותפות יש יתרונות רבים. היא מאפשרת למשקיע הוצאה קטנה יותר, בהתאם לתקציב שלו, ובכך קורצת למשקיעים עם הון ראשוני קטן יחסית. בנוסף, היא מקטינה את הסיכון. במקרה שמשהו משתבש בתהליך ההשקעה, הסיכון מתחלק על פני כמה משקיעים.
בנוסף, השקעה בקבוצה יכולה לאפשר כח קנייה שישיג הנחות מנותני שירותים שונים וגם מאפשרת להשקיע בנכסים איכותיים יותר ומניבים יותר שלא היה ניתן להשקיע בהם ללא הכח של מודל השותפות.
