חישוב התשואה בהשקעות נדל"ן הוא דבר מרכזי כשמדובר בהערכת רווחיות של קניית דירה להשקעה. יש לקחת בחשבון כמה גורמים בשביל לבצע את החישוב, בהם סך כל ההוצאות הכרוכות בהשקעה. במדריך זה נביא לכם מידע על אופן חישוב התשואה בליווי משתנים שונים.
חשוב להבין כי תשואה היא במידה רבה הערכה. לא מדובר בנתונים מוחלטים מפני שלא תמיד ניתן לחשב בדיוק את כמות ההוצאות שתהיינה על הדירה בטווח עתידי.
איך נעשה החישוב
החישוב של התשואה נעשה על ידי חילוק של ההכנסות בשנה שמגיעות משכר דירה בסך כל ההוצאות על הדירה. ההוצאות הן לא רק סכום הכסף שעלה הנכס. לסכום זה יש להוסיף גם את כל ההוצאות הנלוות. אם עשיתם שיפוץ בדירה, לאחר הקנייה, יש להכניס סכום זה לחישוב. גם הוצאות על נותני שירותים כמו עורכי דין ורואי חשבון יש להכליל בחישוב.
חישוב התשואה מקביל לחישוב אחוז ריבית שנתית בהשקעות אחרות. רכישת דירה כהשקעה היא פעולה פיננסית שדורשת מדידה מדויקת ומעקב. אחת הסיבות לכך היא שלמעשה תמיד צריך לבחון את הרווח מההשקעה גם ביחס לערוצי השקעה אחרים, כדי להחליט האם ההשקעה מניבה את הפירות שציפינו להם.
השקעה בדירה היא השקעה לטווח ארוך. אין טעם לקנות דירה כדי לקבל תשואה לכמה חודשים או לשנה-שנתיים. זאת, אלא אם כן מחיר הדירה עלה באופן משמעותי בעקבות עליית מחירים כללית בשוק או לאחר ביצוע פרויקט תמ"א 38. במקרים אלו כדאי לעתים לממש את הרווח ולמכור את הנכס שהשקענו בו.
האם מומלץ למכור את הדירה כשערכה עולה?
זוהי שאלה כבדת משקל, שמומחים שונים בתחום מספקים לה תשובות שונות. מצד אחד, המטרה של רכישת נכס להשקעה היא להרוויח מהנכס. אך השאלה היא בכמה אחוז עלה ערך הדירה ומה מצב השוק. אם צפויה עלייה נוספת בהמשך, שווה להיות סבלניים ולהמשיך ליהנות בינתיים מההכנסה החודשית הקבועה של שכר הדירה.
במקרים בהם ערך הדירה עולה כתוצאה מביצוע תמ"א 38, כדאי מאוד לשקול היטב אם לממש את עליית השווי. דירה חדשה וגדולה יותר היא גם דירה שניתן לבקש עבורה שכר דירה גבוה יותר, בדרך כלל. זה המקום לבצע הערכות של התשואה העתידית בשנים הקרובות ולהשוות אל מול הרווח המיידי שניתן לקבל אם מוכרים את הדירה כעת.
רק במידה וישנו פער משמעותי בין התשואה העתידית לבין הרווח של המימוש המיידי – כדאי למכור את הדירה. צריך לזכור גם שמכירה של הנכס יכולה להוביל לקנייה והשקעה בדירה אחרת. היכולת לבצע הערכה של התשואה היא חשובה גם במקרה כזה. זהו כלי שיכול לסייע לכם להעריך כדאיות של אפיקי השקעה שונים בתחום הנדל"ן למגורים.
לסיכום
נדל"ן הוא אפיק השקעה. ככזה, חשוב לדעת מהי התשואה השנתית שהשקעה זו מניבה. כך ניתן להשוות אותה לאפיקי השקעה אחרים, מכל הסוגים. חישוב התשואה הוא דבר פשוט יחסית, הדורש רק איסוף נתונים לגביי ההוצאות שכבר שולמו בדירה והערכה של הוצאות עתידיות. מכיוון שתמיד מדובר בהערכה, יש לקחת זאת בחשבון ומומלץ לערוך כמה הערכות – אופטימית ופסימית – כדי לנסות ולנבא את היקף התשואה האמתי.
על פי מומחים בתחום, אפשר וצריך להגיע לתשואה של יותר מ-20% על ההשקעה שלכם. זוהי התשואה הרצויה להשקעות נדל"ן מוצלחות. בעזרת מדריכים בפורטל הנדל"ן תוכלו לקבל מידע נוסף על השקעות בתחום ולרכוש כלים שיסייעו לכם בקניית דירה להשקעה או בביצוע השקעות אחרות בנדל"ן בארץ או בחו"ל.
