אם יש לכם הון עצמי והחלטתם שאתם רוצים להשקיע באפיק שייתן תשואה של כמה אחוזים בשנה, כנראה שתמצאו את עצמכם מתעניינים בהשקעות נדל"ן כגון רכישת דירה להשקעה. זהו אפיק נפוץ למדי בישראל כיום, ובאזורים מסוימים בארץ יש שפע של דירות להשקעה המוצעות למכירה.
כדי לעזור לכם לדעת עוד על אפיק השקעה זה, מומחי פורטל הנדל"ן הכינו עבורכם מדריך מקיף במטרה אחת – שתדעו מראש את כל הדברים הבסיסיים והחשובים שיש לדעת כאשר קונים דירה להשקעה.
מה חשוב לדעת על רכישת דירה להשקעה?
דירה להשקעה יכולה להניב רווח בשתי צורות. הדרך הראשונה היא השכרה של הדירה וקבלת שכר דירה חודשי קבוע מהדיירים. הדרך השנייה היא מכירה של הדירה לאחר כמה שנים במידה והערך שלה היה בעלייה. כאשר מוכרים את הדירה במחיר גבוה יותר ממחיר הקנייה, נהנים גם מהרווח של ההפרש בין הסכומים וגם מהתקופה בה התקבל שכר דירה.
מסיבות אלו, מדובר באפיק הכנסה יציב יחסית. התשואה הממוצעת בישראל על דירות להשכרה היא 3%-5%. במצב המשק של השנים האחרונות, מדובר בתשואה לא קטנה שהיא רווחית יותר מהרבה אפיקי השקעה אחרים. היא גם נחשבת השקעה בטוחה יותר. הסיכון היחסי בקניית דירה להשקעה הוא קטן ומרבית המשקיעים מרוויחים בסופו של דבר מהשקעה זו.
איך מחליטים איזו דירה לקנות?
ההחלטה על רכישת דירה להשקעה הספציפית שאותה תרצו לקנות צריכה להתבסס על פרמטרים של תקציב ומיקום. ראשית, התקציב ההתחלתי שלכם יקבע באיזו סביבת מחירים אתם צריכים להתעניין. כאן נכנס לתמונה נושא המיקום. דירות באזור המרכז עולות יתר מאשר בפריפריה. גם בתוך ערים כמו תל אביב ורמת גן, למשל, ישנם אזורים יקרים יותר ויקרים פחות.
ההחלטה על מיקום הדירה צריכה להיות נגזרת של התקציב שלכם. אם יש לכם הון עצמי קטן יחסית, ואתם לא מעוניינים לקחת הלוואה כדי לרכוש דירה להשקעה – יכול להיות שתעדיפו דירה צנועה בפריפריה. לעומת זאת, אם יש לכם תקציב המאפשר רכישת דירה יקרה יותר – שווה לקנות דירה במיקום מרכזי שתוכלו לקחת בו שכר דירה גבוה יותר.
שווה גם לקנות דירה באזורים שבהם יש הרבה פרויקטים של תמ"א 38. מדובר בדרך מצוינת להשיג עלייה משמעותית בשווי הנכס. פרויקטים של "פינוי בינוי" ותמ"א 38 קיימים בערים לא מעטות בארץ. אם יש לכם הזדמנות לקנות דירה בבניין שמועמד לביצוע תכנית שכזו, תוכלו לקבל תשואה גבוהה בהרבה גם מהשכרת הנכס וגם ממכירה שלו לאחר מכן.
חשוב גם לבדוק היטב את הסביבה והשכונה של הדירה שאותה חושבים לרכוש. מרכיבים כמו מידת הטיפוח העירונית בשכונה, הרכב הדיירים ומצב הבניין משפיעים בסופו של דבר על השווי של הדירה.
לפני רכישת דירה להשקעה – חשוב ללמוד את נושא המיסוי
כאשר רוכשים דירה להשקעה, ישנו מס רכישה שצריך לשלם. בנוסף למס זה, כאשר דמי השכירות עולים מעבר לסכום מסוים – יש צורך לשלם מס גם עליהם. ולבסוף – אם תחליטו למכור את הנכס, תצטרכו לשלם למדינה מס שבח.
מדובר בלא מעט מסים ויש לבדוק במקרה של ההשקעה שלכם מה יהיה בדיוק סכום המיסוי ולחשב כמה הדבר ישפיע על התשואה מהדירה.
כדאי לשקול: רכישה שיתופית
אם ההון הראשוני שלכם אינו גדול במיוחד, כדאי לשקול להצטרף לקבוצת רכישה או להקים אחת כזו בעצמכם עם שותפים. לקבוצה הרוכשת נכסים יש כח קנייה גדול בהרבה. היא מאפשרת כניסה לאזורים יקרים יותר ומעורבות בפרויקטים שלבד לא הייתם יכולים להיכנס אליהם. גם הסיכון הקטן שיש בכל השקעה מתפרש על פני כל המשקיעים – ומקטין את החשיפה היחסית שלכם למקרה של הפסד.
