כך תשיגו תשואה מקסימלית על השקעה בדירה
משקיעים שרוצים למקסם את התשואה שלהם מחפשים את הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר. במקרים רבים, איכות ההזדמנות תלויה במיקום של הנכס שבו משקיעים. תנודות בשוק הדירות והנדל"ן גורמות לכך שבתקופות מסוימות שווה יותר להשקיע בערים ובשכונות מסוימות.
לשינויים ולתנודות האלו יש גורמים רבים הקשורים בכלכלה המקומית. כדי להשיג את התשואה המקסימלית מדירה להשקעה כדאי להכיר את הנתונים בערים השונות ולקבל החלטות בהתאם. מומחי פורטל הנדל"ן הרימו את הכפפה וכתבו מדריך ובו הדברים הכי חשובים שעליכם לדעת, כך שגם אתם תשיגו את התשואה המקסימלית.
חשיבות המיקום של הנכס
למיקום הנכס יש חשיבות מרכזית בקביעת התשואה השנתית שממנה תיהנו בהשקעה שלכם. שאלת המיקום מתייחסת קודם כל לבחירה באיזו עיר להשקיע וגם באיזה אזור או שכונה להשקיע באותה עיר.
המחשבה הרווחת היא שכדאי להשקיע באזור מרכז הארץ, ובתל אביב בפרט. אך זו לא בהכרח הנגזרת ההגיונית של המציאות הכלכלית הנוכחית. הנתונים מהשטח מצביעים דווקא על כך שישנן ערים ששווה יותר להשקיע בהן, בייחוד אם ההון ההתחלתי אינו מאוד גדול.
על פי נתוני חברות בתחום הנדל"ן נכון לשנת 2019, התשואה הטבה ביותר מגיעה מדירות להשקעה דווקא בערים פריפריאליות, הרחוקות ממרכז הארץ. בעוד שנתונים של חברת אנגלו-סכסון מציבים את נוף הגליל ונשר בראש טבלת התשואות, חברות אחרות מציינות את חיפה ובאר שבע דווקא.
בכל מקרה, בהחלט לא מדובר בעיר תל אביב או בערים אחרות במרכז הארץ. כלומר, אם אתם מחפשים תשואה גבוהה על ההשקעה שלכם – כנראה שכדאי להתחיל לכתת את הרגליים בצפון הארץ או בדרומה.
הדבר לא מפתיע אנשים שמעורים בהתפתחויות בתחום הנדל"ן בארץ. המומחים מצביעים כבר מספר שנים על מגמה זו, שנובעת מצירוף של היצע נמוך של דירות להשכרה ברחבי הארץ, עלויות בנייה ושינויים בהיקפי המשקיעים שקונים נכסי נדל"ן להשכרה.
מגלים שוב את חיפה
על פי חלק מהנתונים של חברות העוסקות בניתוח עולם הנדל"ן המקומי – חיפה היא המקום החם ביותר להשקיע בו. מצד אחד יש בה ירידה כללית במחירי הדירות, ומצד שני כמות השוכרים אינו יורד אף עולה. שכונות קרובות לטכניון ולאוניברסיטה ממשיכות למשוך סטודנטים רבים, גם בעיר הקטנה נשר, הקרובה למוסד הטכניון.
הביקוש הרב לדירות שכורות ממשיך לשמור על רמת דמי השכירות הגבוהה, והתפתחות בשכונות כמו הדר הכרמל הופכת אזורים רבים בעיר לאטרקטיביים עבור שוכרים, בעיקר צעירים וסטודנטים.
איך מחשבים את התשואה
כאשר בודקים איפה כדאי להשקיע, צריך לדעת גם איך מחשבים את התשואה על ההשקעה. כדי לבצע את החישוב, יש לחלק את ההכנסה השנתית מדמי השכירות בסכום הכולל של ההוצאות על הדירה שרכשתם. התוצאה המתקבלת היא אחוז התשואה השנתית שלכם על ההשקעה.
חשוב לציין כאן כי כל הוצאה שבוצעה על הדירה צריכה להיכנס לחישוב. כאשר מדובר בדירות להשקעה, בדרך כלל יש הוצאות נוספות, פרט לסכום הקנייה עצמו של הדירה. הוצאות אלו כוללות שיפוצים ותיקונים שהיה צורך בהם, וגם תשלום לאנשי מקצוע שליוו את תהליך הרכישה (עו"ד, רואי חשבון, מתווכים וכדומה). כאשר מבצעים את החישוב, כדאי להכניס גם הערכה על הוצאות תחזוקה שנתיות נוספות שקיימות בדירה.
הנתונים האלו מובילים לתוצאות שאותן מעריכות החברות השונות בתחום הנדל"ן. לכן, תשואה ממוצעת היא תמיד פונקציה של מחיר הדירה אל מול שכר הדירה שמתקבל ממנה. זה לא משנה מה גודל הדירה או מספר החדרים, מפני שזהו סכום יחסי – שנגזר מגובה ההשקעה.
