קניית דירה הינה צעד משמעותי ומאורע משמח. מדובר בעסקה הגדולה, היקרה והחשובה ביותר עבור רבים ולכן חשוב לבצעה באופן נכון ונבון. חשוב לדעת, בטרם מבצעים רכישת דירה, שהמחיר הנקוב של הדירה, ברוב המקרים, אינו יהיה המחיר הסופי וזאת בשל עלויות נלוות נוספות בהן: מסים, היתרים, אגרות, חיבור לתשתיות ועוד. העלויות הנלוות עשויות להגיע לשיעור של כ – 10%-15% מסכום הרכישה וחשוב להוסיף הוצאות אלה לתחשיב הכולל. תכנון פיננסי ברור ומסודר הינו חיוני על מנת להבטיח כי בידכם ההון והביטחון הפיננסי למימוש והשלמת העסקה בצורה הטובה והבטוחה ביותר עבורכם.
אופן חישוב מחיר דירה
חישוב מחיר דירה נקבע על פי כמה פרמטרים בהם: מיקום, שנת בנייה, גודל ומבנה, שירותים נלווים בבניין, זהות הקבלן הבונה ועוד. בניית תכנית תקציבית נכונה חייבת לכלול את מחיר הדירה הבסיסי בתוספת הוצאות נלוות וזאת על מנת ליצור מרווח ביטחון לכל תרחיש אפשרי. תכנון פיננסי נכון מהווה תנאי הכרחי למניעת סיכונים והסתבכות פיננסיים הוא נועד להגן על הקונה מפני יצירת אומדנים שגויים העלולים להוביל להוצאות בלתי מתוכננות שייקשו על השלמת הרכישה.
הפרמטרים הרלוונטיים לקביעת מחיר דירה
לפניכם כל הפרמטרים וההיבטים הנלווים הרלוונטיים לקביעת מחיר דירה אמיתי ומהימן:
- מס רכישה – החוק בישראל קובע כי כל אדם הקונה נכס, חייב לשלם מס רכישה למדינה. שיעורי מס הרכישה משתנים בהתאם לערך הנכס ולמדד שירותי הדיור. מומלץ לבדוק ברשות המסים מהי עלות מס הרכישה ולברר לגבי זכאות להקלות ופטורים מתשלום מס הרכישה.
- שכר טרחת עורך דין – עסקת מקרקעין הינה מורכבת ומחייבת סיוע וליווי של אנשי מקצוע. קבלת שירותי עורך דין מומחה הינם מומלצים לאורך כל שלבי התהליך וזאת לשם שמירה על האינטרסים שלכם. עלות שכר טרחת עורך דין יכולה להגיע ל – 2% משווי הנכס וזאת בתוספת מע"מ. כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, הרי שישנן עלויות תשלום לעורכי הדין של החברה המטפלים בעריכת החוזה וברישום הדירה.
- דמי תיווך – סיוע של שירותי תיווך הינו שכיח לשם מציאת הנכס המתאים והוא כרוך בתשלום דמי תיווך בשיעור של 1%-2% מערך הדירה. ניתן לנהל מו"מ מול המתווך ויש להביא בחשבון כי גובה דמי התיווך מושפעים ממצב השוק ומצב הדירה.
- משכנתא – רובם של רוכשי הדירות בישראל נעזרים בסיוע במימון באמצעות משכנתא. המשכנתא הינה הלוואה הכרוכה בתשלום ריבית ומלווה בעלויות נלוות נוספות בהם: דמי פתיחת תיק, רכישת פוליסת ביטוח ירה, תשלום לשמאי עבור הערכת שווי דירה ותשלום אגרות וביטחונות.
- הובלת ציוד – מעבר לדירה חדשה כרוך בהובלת ציוד ורכוש, כאשר עלות ההובלה עשויה להגיע גם לאלפי שקלים. לצד ההובלה, יש להביא בחשבון עלויות לרכישת ריהוט וציוד חדשים המתאימים לדירה החדשה.
- שיפוץ – כניסה לדירה חדשה או לדירה מיד שנייה, עשוי להיות מלווה בשיפוץ לשם שדרוג הנכס והתאמתו לצורכיכם. מומלץ לשריין מראש תקציב נפרד המיועד להחלת שינויים בדירה במידת הצורך.
- הפרשים בשער השקל והדולר – עסקה המתבצעת בדולרים ומשולמת בפועל בשקלים, עשויה להוביל לפערים בשל שינויים בשערי המטבעות. על מנת להקטין את הסיכון להפסד, רצוי להתייעץ עם בנקאי לגבי כלים פיננסיים המיועדים לצמצום הסיכון.
- הצמדה למדד – עסקת מקרקעין הצמודה למדד תשומות הבנייה או למדד המחירים לצרכן, עשויה ליצור מצב בו הקונה משלם מחיר גבוה יותר מהמחיר הנקוב. ההפרשים עשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים וחשוב להביא זאת בחשבון מראש.
- דמי הסכמה או היוון – נכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל כמיועד להחכרה, עשוי לחייב תשלום דמי הסכמה או היוון כחלק מהעסקה. חשוב לבדוק שהנכס פטור מחובות למנהל וכמובן שלא חלים עליו עיקולים או שעבודים.
תכנון פיננסי נכון בעזרת אנשי מקצוע
עסקת רכישת דירה הינה גדולה ומורכבת וברוב המקרים אינה מסתכמת בעלות הנכס בלבד. משום כך, חשוב להתחשב בכל התשלומים הנלווים ולבנות תקציב מתאים בעזרת תכנון נכון וסיוע מקצועי. התנהלות פיננסית נבונה, תמנע הפתעות לא נעימות וסיכונים כלכליים ותאפשר לכם להשלים את העסקה על הצד הטוב ביותר. רוצים להבטיח שהעסקה שלכם תהיה נכונה גם מבחינה תקציבית? הכנסו לפורטל הנדל"ן והתייעצו עם אנשי המקצוע שהאתר מעמיד לרשותכם.
