לפני שאתם מציעים דירה למכירה או בטרם אתם רוכשים נכס, הרי שחשוב לתמחר אותם בצורה נכונה. הערכת שווי דירה הינה חיונית הן בעת קניית דירה והן במכירה. החשיבות של תמחור דירה נכון ומתאים, הינה רבה וזאת על מנת למנוע מכירת נכס במחיר הפסד או למנוע התעניינות מצד משקיעים ורוכשים פוטנציאליים בשל הערכת שווי מוגזמת ולא ריאלית.
להיות ריאליים ועם זאת לשמור על אינטרסים חיוניים
רבים מבעלי הנכסים המוצעים למכירה, נוטים לתמחר את שווי הנכס שלהם באופן מוגזם כלפי מעלה ובצורה לא ריאלית. הרצון של כל מוכר הינו לקבל את התמורה הגבוהה ביותר עבור הנכס שלו, אולם הערכת שווי לא ריאלית, תפגע בסיכויי המכירה ותגרום לדירה להישאר על "המדף" לאורך זמן רב. מחיר גבוה מהסביר, גורם לקונים פוטנציאליים לקבל את הרושם כי המוכר אינו רציני דיו בכוונותיו ולהתרחק מנכסים המוצעים למכירה במחירים מוגזמים. מכאן שישנה חשיבות רבה לביצוע הערכת שווי מהימנה ומקצועית שתבטיח קבלת תמורה הוגנת ותגדיל את סיכויי מכירת הנכס.
החשיבות בביצוע הערכת שווי דירה מקצועית ונכונה
דירות שנמצאות זמן רב בשוק ואינן נמכרות, מעוררות חשד בקרב הקונים והמתעניינים. מצב זה עלול לפעול לרעת המוכר ולהתבטא בקושי בניהול משא ומתן למכירה, שכן הקונה מנצל את המצב ונמצא בנקודת פתיחה עדיפה. הערכת שווי נועדה למכור את הנכס שלכם במחיר ריאלי והוגן ולמנוע מצבים בהם קיים קושי במכירה בשל מחיר מוגזם שמוביל בלית ברירה למכירת הדירה במחיר נמוך ולאחר זמן רב.
כלי מקצועי ויעיל לתמחור נכון של שווי הנכס
מכירת דירה מלווה באמוציות, אולם חשוב להבין כי מדובר בביזנס בלבד והערכת שווי מקצועית מהווה כלי יעיל למימוש והצאת העסקה לפועל בצורה הטובה והמשתלמת ביותר עבורכם. הערכת שווי מתבססת על כמה פרמטרים וקריטריונים שלכל אחד מהם השפעה על מחיר הדירה, שקלול הנתונים הללו יחדיו יוביל להערכת שווי אמינה ומדויקת. הפרמטרים המרכזיים בחישוב שווי דירה הינם: מיקום הדירה והסביבה, הרכב האוכלוסייה ומצב הסוציו אקונומי, מצב התשתיות, סמיכות של מוסדות ציבוריים ומוסדו חינוך, קרבה לצירי תחבורה מרכזיים, שטח הדירה, מספר החדרים, חנייה, קומה ועוד.
נתונים המשפיעים על שווי הנכס
לצד הגורמים הללו, חשוב להביא בחשבון נתונים נוספים רלוונטיים המשפיעים על שווי הנכס:
- מצבה הפיזי של הדירה – דירה משופצת הינה בעלת ערך גבוה מדירה שאינה משופצת. שווי הדירה מושפע ממצב תשתית החשמל והאינסטלציה, מצבם של הקירות, איכות הבנייה והגימור.
- אפשרות לשדרוג הדירה – זכויות בנייה על הנכס המאפשרות הרחבתו או בניית מרפסת, יעלו את ערך הדירה.
- אופן חלוקת הדירה – גודל הדירה הינו גורם מרכזי בקביעת שוויה, אולם גם לאופן חלוקת החדרים יש משקל רב. כך למשל, דירה גדולה שהחלוקה בה יוצרת חללים קטנים, תהיה שווה פחות מדירה באותו הגודל בה החדרים מרווחים יותר.
- רישום בטאבו – רישום דירה מוסדר הינו קריטי לגבי סיכויי מכירת הדירה ומחירה. דירה המוצעת למכירה ואינה רשומה באופן מסודר, עלולה להרתיע ולהרחיק קונים, בעוד שעבור דירה שרשומה באופן מסודר, ניתן לקבל מחיר גבוה יותר.
- מיקום מרכזי ואטרקטיבי – מיקום מרכזי מעלה את ערך הדירה ואת הביקוש לה. מיקום מרכזי נקבע בהסתמך על קרבה למוסדות ושירותים ציבוריים, הימצאות מוסדות חינוך וגני ילדים, קרבה לפארקים ולתחבורה ציבורית ועוד.
הערכת שווי דירה בידי שמאי מקרקעין – ביצוע בדיקות מקיפות וקבלת דו"ח מפורט
ביצוע הערכת שווי מקצועית מבוצעת בידי שמאי מקרקעין שהינו בעל ניסיון, ידע ונגישות למידע חיוני ורלוונטי. בדיקת הערכת שווי דירה כוללת הגעה של השמאי לנכס במטרה לראות והתרשם מהדירה. בשלב הבא מתחיל מחקר יסודי ומעמיק הכולל איסוף נתונים ומידע מהרשויות וביצוע בדיקות של הנכס לזיהוי ליקויים. השמאי יוציא עבורכם דו"ח מסודר הכולל פירוט של הליקויים במידה וקיימים ושל הזכויות והחובות הרשומות על הנכס. הבדיקה אורכת בין עשרה ימים לעשרים ואחד ימים ובסיומה מתקבלת הערכת שווי מהימנה ומקצועית וזאת לאחר ווידוא כי הבניין בנוי בהיתר וכי לא קיימות חריגות בנייה בנכס. לתיאום ייעוץ עם שמאי מקרקעין פנו לפורטל הנדל"ן
