איך לחשב תשואה על דירה להשקעה ?

אחד מהערוצים הכדאיים למשקיעים בתחום הנדל"ן הוא רכישת דירה להשקעה. הכנו עבורכם מדריך קצר שיסייע לכם לחשב את התשואה שתקבלו על דירה להשקעה שאותה אתם משכירים.

אם אתם עומדים לפני קניית דירה להשקעה, חשוב מאוד לבצע את החישוב הזה כדי לדעת כמה רווחית צפויה להיות ההשקעה והאם כדאי לכם לממש אותה. במידה וכבר יש לכם דירה להשקעה ולא ביצעתם חישוב מסודר על התשואה שאתם מקבלים – חשוב גם כן לעשות זאת כדי להעריך אם ההשקעה משתלמת ואם יש צורך לשנות משהו בצורת ההשקעה שלכם.

שינוי בצורת השקעה יכול להיות העלאת שכר הדירה, אם הדבר אפשרי, או החלטה למכור את הדירה ולקדם ערוצי השקעה אחרים.

אז איך מחשבים את התשואה?

החישוב, באופן עקרוני, הוא פשוט מאוד. ראשית, יש לחשב את כל ההוצאות שיש לכם והיו לכם על הנכס. לאחר מכן, יש להכפיל את שכר הדירה החודשי שאתם מקבלים ב-12 ולחלק את סכום ההכנסות השנתי בסכום ההוצאות של ההשקעה. התוצאה המתקבלת היא אחוז הרווח השנתי שיש לכם.

כלומר – אם השקעתם מיליון וחצי שקלים ברכישת הדירה, והיו לכם הוצאות נוספות של שלושים אלף שקלים (אותן גם מחשבים כחלק מההשקעה) – סך ההוצאה היא 1,530,000 ₪. נניח לצורך הדוגמה כי אתם מקבלים שכר דירה חודשי של 4,000 ₪. ההכנסה השנתית שלכם תהיה 48,000 ₪ (שכ"ד לחודש*12).

בהתאם לנתונים אלו, החישוב יהיה 48,000/1,530,000 והתוצאה היא שהתשואה שלכם על הנכס היא 3.1%.

מה חשוב לדעת על חישוב ההוצאות?

ההוצאות האלו לא כוללות רק את עלות הדירה, אלא גם את כל ההוצאות הנלוות שהיו או יהיו לכם עליה.

לדוגמה, עלות הדירה יכולה להיות שני מיליון שקלים. אך אם ביצעתם בה שיפוץ בעלות של 20,000 ₪ – זוהי הוצאה נוספת שיש לקחת בחשבון. הוצאות נפוצות אחרות הן תשלומים לעורכי דין, רואי חשבון ובעלי מקצוע שהיו מעורבים בתהליך ההשקעה.

ישנן גם הוצאות עתידיות שקשה יותר לחשב. למשל, עלות תיקונים שונים שנעשים בדירה במהלך הזמן שגרים בה השוכרים. כמות התיקונים תלויה במצב הדירה. דירה ששופצה, או דירה חדשה, תצריך קרוב לוודאי פחות תיקונים מאשר דירה ישנה שלא שופצה.

את ההוצאות על התיקונים ניתן להעריך באמצעות חישוב ממוצע של הוצאות שנתית שהיו לכם עליה – אם הדירה כבר ברשותכם. במידה ומדבר בנכס שאתם רק שוקלים לקנות – אפשר להוציא את ההוצאה הזו מהחישוב, אך לקחת בחשבון שהיא מורידה אחוז קטן מהתשואה השנתית.

התשואה משתנה עם שינוי בערך הדירה

חשוב לדעת כי במידה וערך הדירה משתנה – יש לכך השפעה על התשואה שאתם מקבלים ממנה. אמנם ההוצאה שהוצאתם בתחילת הדרך היא מוחלטת ולא משתנה, אך לעלייה או ירידה בערך הדירה יש השפעה על התשואה האמתית של הדירה.

כאשר ערך הדירה עולה, ואתם ממשיכים להשכיר אותה באותו הסכום, בעצם משתנה התשואה שלכם על ההשקעה בנכס. מדובר כאן בעצם על תשואה מוחלטת, של סכום השכירות שמקבלים אל מול השווי האמתי של הדירה.

המלצה לגביי החישוב

אנחנו ממליצים לבצע כמה חישובים של תשואה אפשרית, לפני שעושים השקעה בנכס חדש. כדאי להעריך כמה תרחישים של שינוי בשווי הדירה ושל הוצאות אפשריות שיהיו עליה. לאחר מכן מומלץ לגזור הערכה אופטימית ופסימית לגביי גובה התשואה שתקבלו מהדירה. כך תוכלו להעריך את כדאיות ההשקעה בצרה מושכלת יותר ולקבל החלטה נכונה יותר עבורכם – שלוקחת בחשבון תרחישים שונים של עלויות והכנסות מהדירה.

תוכלו לקבל מידע נוסף לגביי תשואות שנתיות על דירות להשקעה במאמרים נוספים בפורטל הנדל"ן שלנו.