אם החלטתם לקנות דירה להשקעה, מגיעות לכם ברכות. ביצעתם החלטה כלכלית שקולה ומאוזנת, וכנראה שהצלחתם גם לגייס את ההון הדרוש להשקעה. לפני שאתם ממשיכים הלאה בתהליך, כדאי לכם לקרוא את המדריך שהכנו – שישרטט באופן כללי את השלבים בדרך ואת הדברים שאתם צריכים לשים אליהם לב לפני שאתם חותמים על חוזה רכישת דירה.
הגדרת התקציב
השלב הראשון בתהליך, שיכול להיות שאתם כבר אחריו, הוא הגדרת התקציב שלכם. לכל אדם או משק בית אפשרויות שונות לגיוס הון. לעתים מדובר בהון עצמי שנחסך בעמל רב ולעתים גיוס המשאבים דורש לקיחת הלוואה מהבנק.
בכל מקרה, חשוב שתדעו מראש מה התקציב שלכם. הדבר יסייע לכם להתמקד בחיפוש הנכס הנכון שמתאים לרמת המחירים שלכם. התקציב יגזור מתוכו את השכונה והעיר שבה תרצו לקנות את הדירה להשקעה שלכם.
חקר השוק
לאחר שהגדרתם תקציב, אתם יכולים להתחיל לבצע מחקר של השוק. באופן כללי, באזור מרכז הארץ ובגוש דן בפרט, מחירי הדירות יקרים יותר. זה לא בהכרח אומר שגם התשואה שלכם מהנכס תהיה גבוהה באותה מידה. נתונים עדכניים דווקא מראים שערים בפריפריה כמו חיפה, נשר ובאר שבע מציעות לעתים תשואות גבוהות יותר בשכונות מסוימות מאשר דירות באזור המרכז.
יש לכך סיבות רבות והדבר גם משתנה מעת לעת, בהתאם למגמות של עליות וירידות במחירים בשוק. לכן, יש צורך לחפש נתונים ולהעריך איפה יש סיכוי לקבל תשואה גבוהה יותר ואילו ערים הן "החמות ביותר" בזמן שבו אתם בוחרים לרכוש את הנכס.
לאחר שהתבייתם על עיר השקעה, זה הזמן לשלוף את לוחות הנדל"ן בעיתונים ובאינטרנט, ולבדוק את סביבת המחירים בשכונות שונות בעיר. כדאי לשים לב למחירים וגם להתייעץ עם משרדי תיווך מקומיים שבקיאים בעסקאות שנסגרו בעת האחרונה בשכונות שונות בעיר. לאחר תהליך זה, תוכלו להתחיל ולאתר את הנכסים הספציפיים שבהם תשקלו להשקיע.
באופן כללי, רצוי לבחור לרכוש דירה להשקעה במקומות בהם יש צעירים רבים, זוגות צעירים וגם באזורים בהם יש סיכוי שתבוצע בבניין תכנית תמ"א 38. בחיפה, לדוגמה, האזורים החמים ביותר לרכישת דירה להשקעה הם סביב האוניברסיטה והטכניון – אזורים שמושכים סטודנטים הלומדים במוסדות אקדמיים אלו.
בדיקה מקרוב וניהול מו"מ
לאחר שקבעתם לראות כמה נכסים, אתם צריכים לבקר בהם ולבחון את מצב התחזוקה שלהם על מנת להעריך האם תידרש בהם השקעה נוספת של שיפוצים ותיקונים. זוהי עלות שיש להכניס לתוך החישוב של מחיר הדירה כאשר מבצעים שקלול של התשואה האפשרית שתוכלו לקבל עליה מדמי שכירות.
כאשר אתם מנהלים מו"מ על קניית הנכס, חשוב לבוא מוכנים מראש להעריך מהו המחיר הטוב ביותר שתוכלו לקבל. חשוב להיראות רציניים ואמינים, אך לא נואשים מדי, וכן חשוב לבחון את האמינות של בעלי הדירה הנוכחיים.
הוצאות נוספות ומיסוי
השקעה בדירה היא פעולה כלכלית שצריכה להניב לכם את התשואה המקסימלית – שהיא היחס בין ההכנסות של דמי השכירות לבין סך ההוצאות שלכם על הנכס. לכן, כדי לקבל החלטה שקולה אתם צריכים לבדוק כמה מסים תצטרכו לשלם. ישנו מס על רכישת דירה להשקעה וגם מיסים על שכר דירה החל מגובה מסוים על פי הקבוע בחוק.
את הוצאות המיסוי יש לקחת בחשבון בחישוב התשואה וגם הוצאות נוספות שיהיו לכם על תיקונים ושיפוצים בדירה ועל אנשי המקצוע שמלווים אתכם בתהליך (עו"ד ורואה חשבון, למשל). רק לאחר ששקללתם את כל ההוצאות הצפויות – תוכלו לבצע חישוב של התשואה האמתית שתקבלו עבור הדירה.
מידע נוסף ומפורט על השקעות נדל"ן בישראל ובחו"ל תוכלו לקבל מהמדריכים של פורטל הנדל"ן. כל המדריכים שלנו נועדו להנגיש את עולם ההשקעה בנדל"ן ולספק מידע אפקטיבי שיכול לסייע לכם בהשקעות מהסוג הזה.
