המדריך לביצוע השקעות בקרקע
ישנם סוגים שונים של השקעות נדל"ן שניתן לעשות. ההשקעה הנפוצה ביותר בישראל היא רכישת דירה להשקעה . השקעה כזו מצריכה הון ראשוני ולעיתים לקיחת משכנתא מהבנק על מנת לרכוש את הדירה. מדובר בהשקעה בנדל"ן למגורים, בשפה המקצועית. סוג אחר של השקעה בנדל"ן הוא קניית קרקעות. על מנת להבין טוב יותר את מהות ההשקעה הזו, מומחי פורטל הנדל"ן הכינו עבורכם מדריך מפורט – מה שיאפשר לכם לדעת מה יש לבדוק כאשר שוקלים השקעות בקרקע והאם זה כדאי.
סוגי קרקעות בישראל
ישנם שני סוגי קרקעות בישראל. הרוב המוחלט של הקרקעות במדינת ישראל מצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. מדובר בקרקעות שניתנות אך ורק להחכרה ואינן נמכרות לבעלות פרטית.
הסוג השני של הקרקעות מצויות בבעלות פרטית. מדובר באחוז קטן מסך כל הקרקעות במדינה. מבחינת רמת הסיכון שיש בהשקעה בקרקעות, קניית הסוג השני נחשבת לבטוחה יותר.
מגמת עלייה בהיקף הפשרת הקרקעות
בשנים האחרונות אנחנו עדים למגמה של עלייה בהיקף הפשרת קרקעות לבנייה בישראל. יש להבין כי לא על כל קרקע ניתן לבנות. הקרקע צריכה לעבור שינוי ייעוד ולקבל אישור להקמה של מבנים עליה. קרקעות שטרם אושרו לבנייה יכולות להיות שייכות לשני סוגי הבעלות שהוזכרו כאן.
הסיבה העיקרית למגמה זו בארץ היא שנוצר מחסור בדירות למכירה, מה שמוביל את המדינה לנקוט צעדים ולהפשיר קרקעות לבנייה. מבחינת רמת המחיר, יש פער גדול בין המחיר של קרקע שאינה מיועדת עדיין לבנייה לבין קרקע שהופשרה או נמצאת בתהליך של הפשרה.
המחיר הזול של קרקעות הופך אותן לאפיק השקעה כדאי אך גם כזה שיש בו סיכון בלתי מבוטל. אם אתם מעוניינים בהשקעה זהירה יותר, מומלץ להתמקד ברכישת קרקעות שניתן כבר לבנות עליהן.
האם ההשקעה כדאית?
ההשקעה בקרקע שלא הופשרה לבנייה יכולה להיות כדאית מאוד, בתנאי שהיא הולכת לעבור את התהליך הזה. השווי של הקרקע יעלה בצורה משמעותית מאוד ברגע שהסטטוס שלה ישתנה. במקרה כזה, יהיה ניתן למכור אותה ברווח או להשקיע בבנייה שתיעשה עליה.
אך כפי שציינו, יש כאן סיכון רציני למדיי. אם הקרקע לא תעבור תהליך של אישור לבנייה, היא תישאר למעשה השקעה תאורטית בלבד שאין בה רווח – ובכך למעשה יש בה אובדן הכנסה והפסד. לכן, חשוב מאוד לבדוק היטב את הקרקע ששוקלים לקנות.
יש כמה דברים שיכולים להעיד כי יש סיכוי סביר שהקרקע תקבל אישור לבנייה עליה.
איך מעריכים את סיכויי ההפשרה של הקרקע?
קודם כל, אם הקרקע נמצאת באזור שבו כבר הופשרו קרקעות בקרבת מקום, יש סיכוי רב יותר לשינוי של הסטטוס שלה. גם קרבה לשכונות מגורים, לתשתיות עירוניות או למוקדי עניין אחרים יכולה להעיד כי בטווח של כמה שנים הקרקע תופשר לבנייה.
כאשר בוחנים את הקרקע, חשוב מאוד לבוא ולראות את החלקה באופן פיזי. להתרשם מהמיקום שלה, להתרשם מסוג הקרקע עצמו – האם הוא מתאים לבנייה או שהוא מאוד סלעי ולהתרשם מהקרבה שלה לאזורים מאוכלסים בסביבה.
השקעות בקרקע – דברים נוספים שיש לקחת בחשבון
חשוב לבדוק מול רשם המקרקעין אם יש מניעה כלשהי לבנות בשטח שהקרקע נמצאת בו. לדוגמה, יכול להיות שיש תכנית מתאר הכוללת שימוש בקרקע הזו לבניית פארק עירוני. ניתן גם לראות אם יש מגבלה אחרת שתמנע מהקרקע לקבל אישורי בנייה וחשוב לוודא שהיא אינה משועבדת לגורם כלשהו.
השקעות בקרקע – סיכום
השקעה בקרקע יכולה להיות משתלמת מאוד, אך היא מצריכה סבלנות ויכולת לקחת סיכון מבחינת ההון האישי. אל מול אפיקי השקעה אחרים בנדל"ן, מדובר בהשקעה עם רמת סיכון גבוהה יותר. אם אתם כבר מחליטים לרכוש קרקע להשקעה, מומלץ לבחור בקרקע שמצויה בקרבת שכונות מגורים או מרכזים עירוניים – על מנת שהסיכוי שהיא תופשר לבנייה בטווח הנראה לעין יהיה גבוה יותר.
