כדאיות השקעה בנדל"ן מסחרי מול נדל"ן למגורים

אם אתם משקיעים בתחילת דרככם או גם אם אתם משקיעים מנוסים, כדאי להכיר את האפשרויות השונות העומדות בפניכם בתחום ההשקעה בנדל"ן בארץ. גם אם כבר ביצעתם עסקאות נדל"ן, ובטח אם הצלחתם רק עכשיו לגייס הון ראשוני ואתם מחפשים אפיקי השקעה מניבים – כדאי לכיר את היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל"ן למגורים אל מול השקעה בנדל"ן מסחרי.

שני ערוצי ההשקעה האלו יכולים להניב תשואה יפה, ומשקיעים רבים בישראל מתלבטים בין שתי האפשרויות. כדי לעזור לכם בהתלבטות הזו, הכנו עבורכם מדריך קצר שכתבו מומחי פורטל הנדל"ן שיסביר על ההבדלים בין השניים.

סוגי נדל"ן – נדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי

באופן כללי, יש כמה סוגי נדל"ן שניתן להשקיע בהם. הסוג הנפוץ ביותר להשקעה בארץ הוא נדל"ן למגורים. נדל"ן למגורים הוא כל מבנה שמיועד למחייה. הוא יכול להיות בעיר, במושב או בכפר. מבחינת ערוצי השקעה, כאשר קונים דירה להשקעה ומשכירים אותה – מבצעים השקעה בסוג נדל"ן זה.

סוג נוסף של נדל"ן הוא נדל"ן מסחרי. נדל"ן מסחרי כולל את כל המבנים המשמשים לסחר, תעשייה ועבודה. נדל"ן זה כולל חנויות, שטחי מסחר, קניונים, בנייני משרדים וכדומה.

מבחינת היחס בהשקעות של גורמים פרטיים בישראל – יותר משקיעים בוחרים לרכוש דירות להשקעה ופחות שטחי נדל"ן מסחרי. אך האם יש לכך סיבה טובה? האם התשואה על נדל"ן למגורים גבוהה יותר או שיש סיבה אחרת לכך שמרבית המשקיעים בנדל"ן בארץ מעדיפים לקנות דירות?

ההבדלים בתשואות בין נדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי

באופן מפתיע למדיי, הנתונים היבשים מראים שדווקא נדל"ן מסחרי הוא בעל פוטנציאל תשואתי גבוה יותר. כאשר מדובר בחנויות, משרדים ושטחי מסחר – דמי השכירות בדרך כלל גבוהים בהרבה וכך גם ההכנסה מהנכס. בנוסף לכך, במקרים רבים העלות של שטח נדל"ן מסחרי למ"ר היא זולה יתר. כך שלמעשה, מדובר באפיק השקעה שעושה רושם כי הוא רווחי יותר.

פערי המיסוי

אחת מהסיבות שנדל"ן מסחרי מרתיע משקיעים רבים היא נושא המיסוי. כאשר משכירים דירה, ישנן שלוש אפשרויות בעניין המיסוי. במידה וגובה דמי השכירות נמוך מ-5,000 ₪ – יש פטור על תשלום מסים על ההכנסה הזו. האפשרויות האחרת הן תשלום מס שולי של 30% או תשלום מס קבוע של 15%. בעל הנכס יכול לבחור באיזה מסלול מיסוי הוא ייכלל. יש לציין כי במידה ובוחרים במסלול הקבוע של 15% – לא ניתן לקזז הוצאות של תחזוקה בדירה, ואילו במסלול הגבוה יותר – כן ניתן לבצע קיזוז שכזה.

אלו היו הנתונים לגביי נדל"ן למגורים. אך מה באשר לנדל"ן מסחרי? כאן תצטרכו לשלם באופן קבוע בין שלושים לארבעים וחמישה אחוז מס הכנסה על דמי השכירות שאתם מקבלים.

מדובר בפער משמעותי מאוד. הפער הזה גורם לכך שההבדלים בין גובה דמי השכירות והתשואה השנתית בשני סוגי הנדל"ן נהיים קטנים יותר.

בנוסף, ניהול נכס שמשמש למגורים הוא הרבה פעמים קל יותר. הוצאות האחזקה בדרך כלל נמוכות יותר, ובמידה והדירה נמצאת במצב תחזוקתי ראוי, היא דורשת מעט מאוד התעסקות. לזה אפשר להוסיף מגמה של שמרנות יחסית בתחום המשקיעים הפרטיים.

קניית נדל"ן מסחרי נחשבת לעתים מסוכנת יותר כהשקעה. נדל"ן מהסוג הזה חשוף למצבים בהם יש ירידה בנפח העסקים באזור שבו ממוקם הנכס. מצב זה יכול להוביל לבעיה למצוא שוכר או לירידה בדמי השכירות שניתן לקבל עליו.

לסיכום

נדל"ן למגורים הוא האופציה המועדפת כיום על משקיעי נדל"ן פרטיים. מבחינת המיסוי, תצטרכו לשלם הרבה פחות למדינה על נכס מהסוג הזה. קניית נדל"ן מסחרי היא אפשרות טובה גם כן, אך היא דורשת היערכות מעט שונה. התשואה על הנדל"ן המסחרי טובה יותר ברוב האזורים אך יש בה יותר סיכון.

אז מה עדיף לכם? כדאי לשקול היטב את שתי החלופות, לבצע חקר שוק ולנסות לבצע חישוב מדויק של תשואה אפשרית בהתאם לתקציב שלכם ולנכסים הספציפיים שאותם אתם שוקלים לרכוש.